Amelia Silva
O financiamento para construção é a modalidade de crédito imobiliário em que o banco empresta o dinheiro para construir uma casa em terreno que já é seu (ou para comprar o terreno e construir), liberando os recursos em parcelas conforme a obra avança e é vistoriada. A Caixa e outros bancos oferecem a linha pelo SFH e pelo SFI, e quem se enquadra nas faixas de renda pode usar o Minha Casa, Minha Vida. Em geral, é preciso ter o terreno quitado e registrado, projeto aprovado, alvará, orçamento e cronograma físico-financeiro. O prazo pode chegar a 30 anos ou mais, com tabela SAC ou Price.
Modalidades mais comuns
| Modalidade | Para quem | Como funciona |
|---|---|---|
| Construção em terreno próprio | Quem já tem o terreno registrado | O terreno vira garantia; o banco libera o valor da obra em etapas |
| Aquisição de terreno e construção | Quem ainda vai comprar o terreno | O banco financia o terreno e a obra no mesmo contrato |
| Minha Casa, Minha Vida | Famílias nas faixas de renda do programa | Juros menores e, nas faixas mais baixas, subsídio. Veja MCMV em terreno próprio |
| Home equity | Quem já tem imóvel quitado | Crédito com garantia de outro imóvel, liberado de uma vez |
Documentos e requisitos
- Documentos pessoais e comprovação de renda.
- Terreno registrado em nome do comprador, quitado e sem ônus. Veja escritura de terreno.
- Projeto aprovado e alvará de construção. Veja alvará.
- Orçamento detalhado e memorial descritivo. Veja orçamento de construção.
- Cronograma físico-financeiro. Veja cronograma de obra.
- ART ou RRT do responsável técnico pela execução.
O banco faz uma avaliação de engenharia do projeto e do terreno, que define o valor máximo do financiamento.
Como a liberação funciona
- Contrato assinado e registrado.
- Primeira liberação, em alguns bancos, após o início da obra.
- Vistorias periódicas (normalmente mensais) do engenheiro do banco medem o avanço.
- O banco libera o valor correspondente às etapas concluídas.
- A última parcela costuma depender da conclusão, do habite-se e da averbação. Veja habite-se.
Durante a obra, costuma-se pagar encargos sobre o valor já liberado (juros e seguros). A amortização plena começa ao fim da fase de obra, conforme o contrato.
O banco só paga o que já foi feito. Se a obra atrasar ou custar mais que o orçado, a diferença sai do seu bolso. Uma reserva de 10% a 20% evita parar a obra.
SAC ou Price
Na tabela SAC, a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e caem com o tempo; o total de juros é menor. Na Price, as parcelas são iguais (antes da correção), começam mais baixas, mas o total de juros é maior.
Taxa mensal equivalente: (1,10)^(1/12) − 1 ≈ 0,797%. SAC: primeira parcela de cerca de R$ 2.150, caindo até cerca de R$ 560; juros totais de cerca de R$ 288 mil. Price: parcela fixa de cerca de R$ 1.692; juros totais de cerca de R$ 409 mil. Os valores não incluem seguros, taxa de administração nem correção pela TR.
Simule com o valor, a taxa e o prazo do seu caso no simulador de financiamento para construção.
Quanto o banco financia
O percentual máximo financiado sobre o valor do imóvel (terreno + obra avaliada) depende do banco, da linha e do sistema de amortização. A parcela também tem limite em relação à renda familiar, geralmente em torno de 30%. Bancos mudam essas regras com frequência; consulte as condições atuais diretamente com eles.
Financiamento de casa pré-fabricada
Casas pré-fabricadas podem ser financiadas, mas o banco precisa aceitar o sistema construtivo. Sistemas com desempenho comprovado, como steel frame, wood frame e concreto pré-moldado de fabricantes com documentação técnica, têm mais facilidade. Casas de madeira e containers podem ter restrições em algumas instituições. Pergunte ao banco antes de fechar com o fabricante e peça ao fornecedor os documentos técnicos. Veja casas pré-fabricadas.
Custos além dos juros
- Seguros obrigatórios: morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI).
- Taxa de administração, conforme o banco.
- Avaliação de engenharia e vistorias.
- Registro do contrato no cartório e ITBI, quando houver compra de terreno.
- Correção: em muitos contratos, o saldo é corrigido pela TR.
Compare as propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas.
Outras formas de pagar a obra
- Reforma Casa Brasil (Caixa), para reformas e ampliações de famílias de renda até o limite do programa. Veja Construcard, que explica a mudança.
- Consórcio imobiliário, que permite usar a carta de crédito para construir, sem juros, mas com taxa de administração e espera pela contemplação.
- Recursos próprios em etapas, com cronograma realista.
- FGTS, que pode ser usado na construção da casa própria dentro das regras do SFH.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o banco leva para aprovar?
Depende do banco e da documentação. A análise de crédito costuma ser rápida; a avaliação de engenharia e a conferência do projeto, do alvará e do terreno levam mais. Documentos completos encurtam o processo.
Posso escolher a construtora ou o pedreiro?
Em geral sim, desde que haja responsável técnico pela execução com ART ou RRT e que a obra siga o orçamento e o cronograma aprovados pelo banco.
O que acontece se a obra atrasar?
As liberações acompanham as etapas concluídas, então o dinheiro também atrasa. Muitos contratos permitem prorrogar a fase de obra, com encargos; consulte as condições do seu contrato.
Dá para financiar casa pré-fabricada?
Sim, se o banco aceitar o sistema construtivo. Sistemas com documentação técnica e desempenho comprovado têm mais facilidade.
Dá para financiar a construção de uma casa?
Sim. Os bancos têm linhas para construção em terreno próprio e para compra de terreno com construção, com liberação por etapas.
Preciso ter o terreno quitado?
Para a construção em terreno próprio, sim, e registrado em seu nome. Na modalidade de aquisição de terreno e construção, o banco financia os dois.
Posso usar o FGTS para construir?
Sim, dentro das regras do SFH, como não ter outro imóvel na mesma cidade e não ter financiamento ativo no SFH.
SAC ou Price: qual escolher?
A SAC paga menos juros no total, mas começa com parcelas mais altas. A Price tem parcelas iniciais menores, com mais juros no total.
