Amelia Silva
Alvará de construção é a licença emitida pela prefeitura que autoriza o início de uma obra, depois que o projeto foi analisado e aprovado de acordo com o código de obras e a lei de zoneamento do município. Sem ele, a obra pode ser embargada e multada, e depois fica difícil obter o habite-se, averbar a casa na matrícula e conseguir financiamento. Para tirar o alvará, em geral são exigidos documentos do terreno e do proprietário, projeto arquitetônico assinado por arquiteto ou engenheiro com RRT ou ART e o pagamento das taxas municipais. Cada cidade tem suas regras, prazos e valores.
Quando o alvará é necessário
- Construção nova, de qualquer sistema construtivo, inclusive casas pré-fabricadas, de madeira e containers.
- Ampliações e acréscimos de área.
- Reformas que mexem na estrutura, na fachada ou na área construída.
- Demolições.
Reformas pequenas, sem mudança de estrutura ou de área, costumam ser dispensadas ou exigir só comunicação à prefeitura. Confira na sua cidade.
Documentos geralmente exigidos
- Requerimento padrão da prefeitura (muitas cidades já fazem tudo on-line).
- Matrícula atualizada do terreno no Cartório de Registro de Imóveis. Veja escritura de terreno.
- Documentos pessoais do proprietário.
- Projeto arquitetônico (plantas, cortes, fachadas e implantação) assinado pelo responsável técnico.
- ART (CREA) ou RRT (CAU) de projeto e de execução.
- Comprovante de IPTU quitado.
- Memorial descritivo, quando exigido.
- Em alguns casos: licença ambiental, aprovação do condomínio ou do loteamento, projeto de fossa e sumidouro.
Passo a passo
- Consulte as regras do lote: zoneamento, recuos e taxa de ocupação. Veja terreno para construir.
- Contrate o projeto com arquiteto ou engenheiro.
- Protocole o pedido de aprovação de projeto e alvará na prefeitura.
- Atenda aos comunique-se: a prefeitura pode pedir correções.
- Pague as taxas e receba o alvará.
- Mantenha o alvará na obra e cumpra o prazo de validade.
A aprovação do projeto e o alvará às vezes são etapas separadas e às vezes saem juntos. Veja aprovação de projeto na prefeitura.
Quanto custa e quanto demora
As taxas são definidas por lei municipal e costumam ser calculadas pela área construída, às vezes com valores diferentes por tipo de obra e região da cidade. Os prazos vão de poucos dias, em cidades com processo digital e autodeclaratório para casas, a vários meses.
Casa de 70 m². Projeto arquitetônico e acompanhamento de aprovação: varia muito por profissional e região. Taxas municipais de aprovação e alvará: em muitas cidades, de algumas centenas a poucos milhares de reais para uma casa desse porte. ART ou RRT: valor tabelado pelo conselho profissional. Some tudo no item «indiretos» do orçamento: em casas, projetos, taxas e regularização costumam ficar entre 3% e 8% do custo da obra. Veja orçamento de construção.
Validade do alvará
O alvará tem prazo para a obra começar e, às vezes, para terminar. Se vencer, é preciso pedir revalidação. Mudanças no projeto durante a obra que alterem área, fachada ou estrutura exigem projeto modificativo aprovado.
O que acontece sem alvará
- Embargo: a fiscalização pode parar a obra.
- Multas, que podem ser proporcionais à área.
- Demolição, em casos de construção em desacordo com a lei.
- Sem habite-se: sem alvará, não há como obter o habite-se e averbar a casa. Veja habite-se.
- Sem financiamento: bancos exigem alvará para financiar a construção. Veja financiamento para construção.
- Venda difícil: o imóvel irregular vale menos e tem menos compradores.
Obras feitas sem alvará podem, em muitos casos, ser regularizadas depois, mas com mais exigências e, às vezes, multas.
Alvará para reforma e ampliação
Nem toda reforma precisa de alvará, mas muitas precisam. Em geral:
| Tipo de serviço | Situação comum |
|---|---|
| Pintura, troca de piso e revestimento | Dispensa alvará na maioria das cidades |
| Troca de telhas sem mudar a estrutura | Costuma dispensar |
| Novo cômodo, varanda coberta, garagem | Exige, porque aumenta a área construída |
| Mudança de estrutura (paredes estruturais, lajes) | Exige, com responsável técnico |
| Muro de divisa e muro de arrimo | Varia; muros de arrimo costumam exigir projeto |
| Demolição total ou parcial | Exige |
A regra exata está no código de obras do seu município.
Responsabilidades durante a obra
Com o alvará, o proprietário e o responsável técnico assumem compromissos: executar a obra conforme o projeto aprovado, manter o alvará e a placa da obra visíveis quando exigido, cuidar da segurança dos vizinhos e da calçada, destinar corretamente o entulho e comunicar à prefeitura mudanças de responsável técnico. Ao terminar, o mesmo processo segue para a vistoria e o habite-se.
Casas pré-fabricadas também precisam
Não importa se a casa é montada em dias: para a prefeitura, é uma edificação como outra qualquer. Alguns municípios pedem documentação extra do sistema construtivo, como laudos e fichas técnicas do fabricante. Peça esses documentos ao fornecedor antes de protocolar. Veja casas pré-fabricadas.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre alvará e habite-se?
O alvará autoriza o início da obra, com base no projeto aprovado. O habite-se é emitido no fim, depois da vistoria, e atesta que a casa foi construída conforme esse projeto e pode ser habitada.
O alvará tem validade?
Sim. Cada município define o prazo para iniciar e, às vezes, para concluir a obra. Se vencer antes do término, é preciso pedir a revalidação, normalmente com uma nova taxa.
Muro precisa de alvará?
Depende da cidade e da altura. Muros de divisa simples às vezes são dispensados; muros de arrimo, que seguram terra, costumam exigir projeto e responsável técnico.
Quem fiscaliza a obra?
A fiscalização de obras da prefeitura, que pode visitar a obra a qualquer momento, conferir o alvará e embargar construções irregulares ou em desacordo com o projeto.
Quanto tempo demora para sair o alvará?
Depende da cidade: de poucos dias em processos digitais simplificados a vários meses em prefeituras com análise detalhada.
Preciso de alvará para casa de madeira ou container?
Sim. Para a prefeitura, é uma edificação e segue as mesmas regras.
Posso começar a obra antes do alvará?
Não. A obra sem alvará pode ser embargada e multada.
Quem pode pedir o alvará?
O proprietário, normalmente por meio do responsável técnico pelo projeto, que cuida do protocolo e das correções.
