Amelia Silva
Habite-se é o documento emitido pela prefeitura, depois de uma vistoria, que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e está em condições de ser habitada. Em algumas cidades, ele se chama auto de conclusão, certificado de conclusão ou carta de habitação. Com o habite-se, o proprietário consegue averbar a construção na matrícula do imóvel no cartório, o que permite vender, financiar, fazer seguro e ligar definitivamente água e energia em muitas cidades. Sem ele, a casa continua juridicamente como um terreno sem construção.
Para que serve o habite-se
- Averbação da construção na matrícula do imóvel.
- Financiamento: bancos exigem o imóvel regular, e no financiamento da construção a última parcela costuma depender do habite-se. Veja financiamento para construção.
- Venda: imóveis averbados valem mais e têm mais compradores.
- Ligações definitivas de serviços, em alguns municípios.
- Segurança jurídica em heranças, partilhas e inventários.
Requisitos
- Alvará de construção válido e projeto aprovado. Veja alvará de construção.
- Obra concluída conforme o projeto: área, recuos, fachada e usos.
- Itens obrigatórios do código de obras, como calçada, numeração, ligação de esgoto ou sistema de fossa aprovado.
- Em alguns casos: laudos ou certificados do Corpo de Bombeiros (mais comuns em edificações maiores), laudo de instalação de gás.
- Documentos e taxas exigidos pela prefeitura.
Passo a passo
- Termine a obra conforme o projeto aprovado. Diferenças exigem projeto modificativo antes.
- Peça a vistoria na prefeitura, normalmente por meio do responsável técnico.
- Vistoria: o fiscal compara a obra com o projeto.
- Correções, se houver exigências.
- Emissão do habite-se.
- Regularização da obra na Receita Federal: obras de pessoa física têm cadastro (CNO) e apuração da contribuição previdenciária da obra; a certidão de regularidade da obra é exigida pelo cartório para a averbação.
- Averbação no Cartório de Registro de Imóveis, com o habite-se e a certidão da obra.
Muita gente recebe o habite-se e esquece a averbação. Sem averbar, a matrícula continua mostrando só o terreno. A averbação é que torna a casa «existente» no registro.
Custos
Há taxa municipal de vistoria e habite-se, emolumentos do cartório para a averbação e, conforme o caso, a contribuição previdenciária da obra. A contribuição é calculada sobre a remuneração da mão de obra, aferida pela Receita conforme a área, o padrão e o tipo de obra, e pode ser reduzida com notas fiscais de mão de obra e de serviços e, em certos casos, com enquadramentos específicos. Consulte um contador antes de iniciar a regularização.
Casa de 70 m² com custo de obra de R$ 224 mil. Reserve no orçamento uma linha para a regularização final: taxas de habite-se, averbação no cartório e a contribuição previdenciária da obra. Pela soma desses itens, reservar alguns por cento do custo da obra evita que a casa fique pronta e irregular por falta de caixa. Junte desde o início as notas fiscais de mão de obra e de serviços, porque elas podem reduzir a contribuição apurada.
Problemas comuns
- Obra diferente do projeto: cômodos acrescentados, recuos invadidos ou área maior impedem o habite-se até a regularização.
- Calçada fora do padrão ou sem acessibilidade.
- Esgoto irregular, sem ligação à rede ou sem fossa aprovada. Veja fossa séptica.
- Alvará vencido durante a obra.
Casa sem habite-se pode ser regularizada?
Em muitos casos, sim. Muitas cidades têm processos de regularização de edificações já construídas, às vezes com programas especiais de anistia. É preciso levantar a construção como está, fazer o projeto de regularização com responsável técnico e cumprir as exigências e eventuais multas.
Como se preparar para a vistoria
- Compare a obra com o projeto aprovado cômodo por cômodo: área, aberturas, recuos e altura.
- Termine os itens externos: calçada no padrão do município, número da casa visível, muro e portão se exigidos.
- Esgoto: ligação à rede concluída ou fossa e sumidouro executados conforme o projeto.
- Segurança: guarda-corpos em escadas e desníveis, instalações elétricas concluídas.
- Documentos à mão: alvará, projeto aprovado, ART ou RRT de execução.
Pequenas diferenças podem ser resolvidas com um projeto modificativo antes da vistoria. Deixar para depois costuma atrasar mais.
Habite-se parcial
Algumas prefeituras emitem habite-se parcial quando parte da construção está concluída e pode ser usada com segurança, por exemplo a casa principal pronta e uma edícula ainda em obra. Nem todas as cidades permitem, e o restante precisa ser concluído e vistoriado depois.
Habite-se e seguro, herança e venda
Seguradoras, cartórios e compradores verificam se a área construída está averbada. Numa herança, uma casa não averbada exige regularização antes ou durante o inventário, o que atrasa a partilha. Numa venda, o comprador que vai financiar depende do imóvel regular, porque o banco avalia a matrícula. Resolver o habite-se e a averbação logo após a obra evita esses problemas no futuro.
Casas pré-fabricadas
A casa pré-fabricada passa pela mesma vistoria. Guarde os documentos técnicos do fabricante e as notas fiscais do kit e da montagem: eles ajudam tanto na vistoria quanto na regularização da obra na Receita. Veja preço da casa pré-fabricada.
Perguntas frequentes
Quem pede o habite-se?
O proprietário, normalmente por meio do responsável técnico pela obra, que acompanha a vistoria e atende às exigências.
Habite-se vence?
Não. Uma vez emitido para a construção, ele vale enquanto a casa permanecer como foi aprovada. Ampliações posteriores precisam de novo processo.
O que é habite-se?
É o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada.
Quanto tempo demora para sair o habite-se?
Depende da prefeitura e de haver exigências na vistoria; pode levar de dias a alguns meses.
Posso morar sem habite-se?
Na prática muitas pessoas moram, mas o imóvel fica irregular, sem averbação, com dificuldade para vender e financiar, e sujeito a multas.
Habite-se é a mesma coisa que averbação?
Não. O habite-se vem da prefeitura; a averbação é o registro da construção na matrícula, feito no cartório com o habite-se e a certidão da obra.
Habite-se é exigido para vender a casa?
Para vender com a construção registrada e permitir que o comprador financie, sim. Sem habite-se e averbação, a matrícula mostra apenas o terreno.
